Başkasına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla, kişinin, bir şey üzerinde dilediği biçimde yararlanma, tasarruf etme, başkasına devretme, kullanma biçimini değiştirme, harcama ve tüketme yetkilerini kapsayan mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmıştır. Anayasa’nın 35. Maddesine göre, herkes mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir ve kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. 

Görüleceği üzere Anayasa mülkiyet hakkının güvencesini oluşturmakta ve bu hakkın hangi durumlarda ve hangi şekilde sınırlandırılabileceğini ortaya koymaktadır. Buradan hareketle mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlandırılabileceğini söylemek gerekir. İnceleme başlığımız olan önalım hakkı (şufa hakkı), mülkiyet hakkının özel hukuktan kaynaklanan kısıtlama sebeplerinden birini oluşturmaktadır. Özel hukuktan doğan diğer kısıtlama sebeplerini ise komşular ve ilgili kişiler lehine konulmuş kısıtlamalar (sözleşmeden doğan önalım hakkı) oluşturur. Bu konulara da aşağıda kısaca değinilecektir. 

TMK’nın 731/2. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Maddeden açıkça anlaşılacağı üzere yasal önalım hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekmez. Bu kural kanuni önalım hakkına dairdir. Fakat önalım hakkının dayanağı kanun olabileceği gibi bir özel hukuk sözleşmesi de olabilir. TMK’nın 735. Maddesi ile düzenlenen sözleşmesel önalım hakkına ilişkin açıklamalar ayrı başlık altında yapılacaktır.

ÖNALIM HAKKINI KULLANMA ŞARTLARI

Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde “devir hakkının kısıtlamaları” başlığı altında düzenlenmiştir. Buna göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 

Madde metni incelendiğinde yasal şufa hakkının yenilik doğuran bir hak olduğu görülecektir. Bu hak aynı zamanda eşyaya bağlıdır. Dolayısıyla taşınmazda mülkiyet hakkı kimdeyse önalım hakkı da ona ait olacaktır. 

Düzenlemenin bir diğer sonucuna göre, yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette gündeme gelir. Diğer mülkiyet türlerinin hiçbirinde paydaşların önalım hakkı bulunmaz. Mirasçıların ya da kat maliklerinin böyle bir hakkının olmadığını baştan belirtmek gerekir. 

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/8644 K. Sayılı kararında bu durum; “Dava, önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve tescili istemine ilişkindir. Davalı, önalım hakkına konu edilen paydan önce aynı taşınmazda pay satın almak suretiyle paydaş bulunmaktadır. Pay iktisap eden kimse üçüncü şahıs olmadığından, yasa gereği diğer paydaşların önalım haklarını kullanmaları mümkün değildir.” Şeklinde belirtilmiştir. 

Kanun metninden çıkan son sonuç ise payın ancak satılması halinde önalım hakkının kullanılabileceğidir. Şayet paydaş payını satış dışında herhangi bir yolla üçüncü bir kişiye devrederse diğer paydaşların önalım hakkını kullanması mümkün olmayacaktır. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri satış sayılmadığından diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilmesi mümkün olmayacaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/5705 K. Numaralı kararı konuya örnek teşkil etmektedir. İlgili karara göre; “Dava ve birleştirilen davalar önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.” Önalım hakkını kullanma şartlarından sonuncusu ise TMK’nın 733/3. Maddesinde yer almaktadır. Buna göre, cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 

Öyleyse yasal önalım hakkının şartlarını kısaca şöyle sıralamak mümkündür: 

1. Yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyetlerde paydaşlara tanınmış bir haktır. 
2. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekir. 
3. Ancak satış halinde önalım hakkı kullanılabilir. Bağışlama, trampa vb. haller hariçtir. 
4. Cebri artırma ile yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI – ÖNALIM HAKKI DAVASI

Yukarıda belirttiğimiz üzere; paydaşlardan birisi payını paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşların önalım hakkı doğacaktır. Satış önalım hakkının ön koşuludur. Dolayısıyla satış dışında gerçekleştirilen devirler nedeniyle önalım hakkı kullanılamayacaktır. 

Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Bu hakkını kullanmak isteyen paydaşın önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescili davası açması gerekir. Nitekim TMK’nın 734. Maddesinde de “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” Şeklinde düzenlenmiştir. 

Önalım bedeli ise 734/2. Maddeye göre belirlenir. Buna göre; önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. 

Maddeden çıkan sonuca göre, önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu bedelin hakimin belirlediği süre içerisinde yine onun belirlediği yere depo edilmesi şarttır. Bu bedelin nakden depo edilmesi gerekir. Şayet hak sahibi bedeli belirlenen süre içerisine nakden depo etmezse dava reddedilir. 

Önalım hakkı nedeniyle açılacak davada davalı paydaşın payını satmış olduğu alıcıdır. Bu alıcıya karşı dava açılabilmesi için alıcının paydaşlar haricinde üçüncü bir kişi olması gerekir. 

Önalım hakkının kullanılması davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.

BİRDEN FAZLA PAYDAŞIN ÖNALIM HAKKINI KULLANMASI

Önalım hakkı doğan birden fazla paydaşın olduğu durumlarda herkesin bu hakkını kullanabilmesi mümkündür. Doğaldır ki hakkını kullanmak istemeyen paydaş bakımından da bir zorlama yoktur. Her paydaş hakkını birbirinden bağımsız olarak kullanabilir. Fakat birden fazla paydaşın dava açtığı durumlarda satılan pay nasıl paylaşılır sorusu gündeme gelecektir. Bu sorunun cevabı ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli 1947/5 Esas, 1947/18 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile verilmiştir. Buna göre; önalım hakkını kullanan paydaşlar pay oranları ne olursa olsun önalım hakkına konu paydan eşit oranda yararlanırlar.

ÖNALIM HAKKI SÜRESİ

Kanunda önalım hakkının kullanılabilmesi için belirlenmiş hak düşürücü süreler yer alır. Türk Medeni Kanunu’nun 733. Maddesi uyarınca; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Burada belirlenmiş iki türlü hak düşürücü süre mevcuttur. Birincisi hak sahibine yapılan bildirimi esas alır. Şayet hak sahibine satış bildirilmişse, üç ay içerisinde dava açılmalıdır. Satış hak sahibine bildirilmemişse satışın üzerinden 2 yıl geçmesiyle dava açma hakkı son bulacaktır. Bu süreler hakim tarafından re’sen gözetilir. Son olarak belirtmek gerekir ki; birden fazla paydaşın olduğu durumlarda hak düşürücü süreler her paydaş için bağımsız olarak işler. 

Kanunun bu hükmünden çıkan sonuçlardan biri de satışın paydaşlara bildirilmesi gerekliliğidir. 733. Maddenin 3. Fıkrasında bildirim yükümlülüğü, “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Yukarıda belirttiğimiz üç aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı hak sahibine noter aracılığıyla bildirimin yapıldığı tarihtir. Bildirimin noter dışında başka bir vasıta ile yapılmış olması süreyi başlatmayacaktır.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR

Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz: 

• Paydaşlar arasındaki satışlarda, 
• Bağışlamalarda, 
• Trampalarda, 
• Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, 
• Kamulaştırmalarda, 
• Miras yoluyla intikal veya ölüme bağlı tasarruflarda, 
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin varlığında, 
• Taşınmazın bir şirkete sermaye olarak konulduğu durumlarda, 
• Tapusuz taşınmazların satışında, 
• Fiili taksimin varlığında, 
• Dürüstlük kuralına aykırılık halinde, 
• Cebri artırmayla satışlarda, 
• Muvazaalı satışlarda, 
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, 
• Önalım hakkından feragat edilmiş olması durumunda, 
• Yakın akrabalar arası satışlarda, 
• Satış sözleşmesinin geçersiz olduğu hallerde. 

Yukarıda saydığımız hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Bu hallerden bazıları uygulamada sık karşılaşılan haller olup bunlara ilişkin aşağıda detaylı açıklamalar yapılacaktır.

ÖNALIM DAVASINDA FİİLİ TAKSİM – KÖTÜNİYET

Yasal önalım hakkının sınırlarından birini oluşturan fiili taksim kavramı Yargıtay içtihatlarıyla uygulamaya yerleştirilmiştir. Dolayısıyla fiili taksimin tanımına ve özelliklerine Yargıtay kararlarının incelenmesi ile ulaşılabilecektir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/407 K. Sayılı kararında fiili taksim ile ilgili şu bilgilere yer verilmiştir: 

“Ancak belirtmek gerekir ki; fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargıtay’ın konuya ilişkin verdiği kararlarda yaptığı tanıma göre fiili taksim; yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarınca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumudur. 

Öğreti de ise paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir ( Köylüoğlu, E.: Önalım Davası ( Yayınlanmamış Doktora Tezi ), Ankara 2011, s. 93 ). 

Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için üç şart gerekmektedir. Bunlardan ilki, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığıdır. İkincisi, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesidir. Nihayet üçüncüsü ise her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır. Fiili taksim bulunması halinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2‘nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hallerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).” 

Kararda açıkça belirtildiği üzere fiili taksimin 3 şartı bulunur. Bu şartlar şunlardır: 

1. Yasal önalım hakkına konu olan bir taşınmaz bulunmalıdır. 
2. Bu taşınmaz paydaşlarca paylaştırılmış olmalıdır. 
3. Her paydaşın kullandığı pay belirli olmalıdır. 

Fiili taksimin varlığı halinde paydaşlar önalım hakkını kullanamayacaktır. Bu kuralın dayanağını dürüstlük kuralı oluşturur. Yargıtay’ın birçok kararında belirtildiği üzere; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Önalım hakkının kullanılması davasında kötüniyet iddiası (fiili taksim savunması) davanın her aşamasında ileri sürülebilir.

YAKIN AKRABALAR ARASI SATIŞLARDA ÖNALIM HAKKI

Önalım hakkı sadece satım sözleşmeleri için öngörülmüş bir haktır. Paydaş ile alıcı arasında yakın akrabalık ilişkisinin bulunduğu hallerde yapılan satış, tarafların iradesini tam olarak yansıtmadığı düşüncesi ile şüpheli sayılır. Burada satış iradesi değil de miras hukuku, ya da bağışlama amacının var olduğu kabul edilir. Yargıtay böylesi durumlarda önalım hakkının kullanılamayacağına hükmetmektedir. 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/498 K. Sayılı kararında bu durum aşağıdaki gibi açıklanmıştır: 

“Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. 

Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. 

Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir. 

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08/02/2012 gün ve 2011/6-762 Esas, 2012/56 Sayılı ilamı Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27/04/2011 gün ve 2011/6-38 Esas sayılı 2011/225 Karar sayılı ilamı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2011/6-164 Esas ve 2011/245 Sayılı ilamlarında da satışın satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olmasının yeterli olduğuna karar verilmiştir.”

ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT

TMK’nın 733. Maddesine göre önalım hakkından feragat edilebilir. Feragat kısmi ya da tam feragat şeklinde yapılabilir. Yani sadece bir paydaş lehine feragat edilebileceği gibi tüm paydaşlar lehine de feragat mümkündür. Bunun yanında paydaş sadece belirli bir satışa ilişkin feragatte de bulunabilir. Burada davranışlarıyla önalım hakkını kullanmayacağı intibaı oluşturan paydaşın daha sonra bu hakkını kullanması da kötü niyet kabul edilir. 

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

ÖNALIM DAVASINDA MUVAZAA

Türk Borçlar Kanunu’nun 18. Maddesinde düzenlenen muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizlemek için başvurdukları hileli bir yoldur. Taraflar ya görünürdeki işlemin hüküm doğurmaması ya da bu sözleşme yerine gizli başka bir sözleşmenin hüküm doğurması amacıyla muvazaaya başvururlar. İlk durumda mutlak ikincisinde ise nispi muvazaadan söz etmek gerekir. 

Yargıtay bir kararında muvazaayı; "muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler adı verilir. 

Nispi muvazaa ya sözleşmenin niteliğinde, ya konusunda ve şartlarında ya da tarafların şahsında ortaya çıkabilir. Bu durumda, görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uygun bulunmadığından, her koşulda geçersizdir. Gizli işlem ise, yasanın o işlem için öngördüğü şekil şartına ve ayrıca herhangi bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aradığı genel geçerlilik şartlarına uygun bulunduğu takdirde geçerli olabilecektir." olarak tanımlamıştır. 

Önalım hakkının engellenmesi veya kullanılması bakımından muvazaanın iki türüne de başvurulması uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu durumlarda taraflar ya satış işleminin kendisin de ya da satış bedelinde muvazaaya başvururlar. 

a- Satış İşleminde Muvazaa 

Bu hallerden ilki tarafların iradesi bağış, trampa ya da miras sözleşmesi olmasına karşın görünürdeki işlemin satış olmasıdır. Bu hallerde görünürdeki işlem muvazaa ile sakat olacaktır. Fakat muvazaanın tarafları bu durumu ancak yazılı delillerle ileri sürebileceklerdir. Böyle bir işlemde önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanmak isterse muvazaanın tarafları ona karşı muvazaa iddiasında bulunamaz. Fakat paydaş ve alıcının akraba olması halinde yukarıdaki akrabalar arası satışlar ile ilgili yaptığımız açıklamalar unutulmamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay HGK’nın 2015 tarihli örnek bir kararında “Dava, önalım hakkına dayalı olarak tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olan dava dışı şahsın davalının eşinin dedesi olduğu ve davalının yeni doğan erkek bebeği sebebiyle doğum hediyesi olarak temlik işleminin yapıldığı, bu sebeple satış şeklinde yapılan temlik işleminin muvazaalı bulunduğu, tarafların gerçek amacının hibe olduğu ve hibe ile yapılan temlikte önalım hakkının kullanılamayacağı, İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için temlik işleminin tarafları arasında akrabalık ilişkisi bulunmasının yeterli olduğu, doğrudan mirasçılık ilişkisinin aranması gerekmediği dikkate alınarak yerel mahkemece davanın reddedilmesi gerekirken kabulüne dair kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” Şeklinde hüküm kurulmuştur. 

Bazen de tarafların gerçek iradeleri satış olmasına karşın devir işleminin sebebini bağış ya da trampa olarak gösterebilirler. Bilindiği üzere muvazaa iddiası üçüncü kişilerce de ileri sürülebilir. Üçüncü kişilerin bu iddiaları her türlü delille ispat edilebilir. Bu gibi hallerde hak sahibi muvazaa iddiasında bulunarak önalım hakkını kullanabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010/100 K. Sayılı kararında bu durum; “Dava, şufa hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kötü niyetli temliklerde salt araya bağış işleminin girmesi şufa hakkının kullanılmasına engel olmaz. Muvazaalı şekilde yapılan ve bağış olarak gösterilen işlemin amacı da şufa hakkının kullanılmasını engellemek olduğuna göre, davacı paydaş şufa hakkını kullanabilir.” Şeklinde ifade edilmiştir. 

b- Bedelde Muvazaa 

Uygulamada rastlanan bir diğer muvazaa durumu ise alıcı ile paydaşın satış bedelini gerçek değerden farklı göstermesidir. Satış gerçek değerin üzerinde gösterilmişse hak sahibinin muvazaayı ispatlaması gerekir. Şayet ispat gerçekleşmezse bu kez önalım bedeli gösterilen değer olacaktır. Bu durumda hak sahibine bu değeri kabul edip etmediği sorulur. 

Önalım Hakkı Davası Hangi Bedel Üzerinden Açılır?

Yukarıda belirttiğimiz üzere önalım hakkı davası tapuda satış gösterilen bedel üzerinden açılır. Fakat Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2021/86 K. sayılı kararında davanın açılış bedeli ile ilgili önemli bir hüküm vermiştir. Buna göre:

Tapuda düşük gösterilen bedel ön alım davası açılmadan önce gerçek satış bedeli üzerinden vergi dairesine harç ödenmek suretiyle düzeltilirse dava gerçek bedel üzerinden açılır. Kararda belirtildiği üzere sonradan düzeltme mümkün değildir. Burada davanın açılış tarihine dikkat etmek gerekir.

Muvazaanın İspatı 

Sözleşmenin tarafları muvazaa iddiasını ancak muvazaa sözleşmesi ile ispat edebilirler. 

Üçüncü kişiler muvazaa iddiasını her türlü delille ispat edebilir. 

Sadece bedelin gerçek değerden farklı olması muvazaanın ispat edildiğini göstermez. 

“Davacı vekili, dava dilekçesinde miktar belirtmeksizin gerçek satış bedelinin daha düşük olduğunu, önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine dayanmış; mahallinde yapılan keşif sonrası sunulan bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle toplam değerinin 135.335,00TL olduğu bildirilmiştir. Mahkemece, her ne kadar taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen toplam değerinden dava konusu 1/2 paya isabet eden 67.667,50TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş ise de keşfen belirlenen bu bedel davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.” Y14HD. 2020/3403 K. 

“Dava dilekçelerinde taşınmasın gerçek değerinin çok üzerinden satış bedeli gösterilerek satış yapıldığı ve satış bedelinin muvazaalı olduğu iddia edilmiş olup, muvazaa iddiasında bulunan davacı iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. Yapılan keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin satılan hisseye göre oldukça yüksek bir bedelle satılmış olmakla beraber, Yargıtay kararında bedelin yüksek gösterilmesinin tek başına muvazaayı kanıtlamaya yeterli olmadığı belirtilmiş olup muvazaa iddiasının ispatı diğer delilerle birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten de alıcı sübjektif nedenlerle taşınmaza daha fazla bir bedel ödemiş olabilir, taşınmaza duyulan ihtiyaç vb. sebeplerle daha yüksek bir bedel ödenebilir. Somut olayda dosya ve birleşen dosya kapsamında dinlenen tanıkların beyanları tarafların ifadelerine dayanmakta olup ve hatta birleşen dosyada tanık olarak dinlenen davalı tanığı K. E. işlemin tarafı esasen davada tanık sıfatı bulunmamaktadır. Bu yönü ile tanık beyanları davayı aydınlatıcı mahiyette değildir.” Y14HD 2015/98 K.

ŞUFA DAVASI DEVAM EDERKEN TAŞINMAZIN SATILMASI

Önalım davası devam ederken taşınmazın satılması halinde davalıya iki türlü yetki verilmiştir. Bu yetkiler HMK’nın 125. Maddesinde şöyle düzenlenmiştir: 

“(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir: 

a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. 

b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. 

Davacının davasını tazminat davasına dönüştürmesi durumunda ilk alıcıdan talep edebileceği tazminat miktarı ilk satış ile ikinci satış arasındaki fark kadar olacaktır. 

İlk durumda yani davacının davasını yeni alıcıya yöneltmesi halinde ise davaya ilk satış bedeli üzerinden devam edilir. İkinci davanın tarafları değişse de ayrı bir dava olarak nitelendirilemeyecek ilk davanın devamı sayılacaktır. 

Davacı seçimlik hakkını yalnızca bir kere kullanabilir. Yani hem davasını tazminata dönüştürüp hem de yeni alıcıya karşı ayrı bir önalım davası açamaz.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Taşınmazın devir kısıtlamalarından bir diğerini oluşturan sözleşmesel önalım hakkı, TMK’nın 735. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre; “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.” 

Sözleşmeden doğan şufa hakkı da tıpkı yasal şufa hakkı gibi yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın doğması taraflar arasında bir sözleşme yapılmasına bağlıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hakkın etkisi güçlenerek herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir. 

Önalım sözleşmesinin yazılı yapılmış olması yeterlidir. Yazılı sözleşme ile tapudan şerh istenebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.