KAMULAŞTIRMA NEDİR?

KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişilerince, özel hukuk kişilerine ait bulunan bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının mülkiyetini, kanundaki usul ve esaslara uymak ve bedelini ödemek kaydıyla idareye geçirilmesidir. 

Kamulaştırma işlemi, taşınmaz malın malikinin doğrudan mülkiyet hakkını ortadan kaldıran bir etkiye sahiptir. Mutlak ve ayni bir hak olan mülkiyet hakkı ise, Anayasanın 35.maddesi gereğince ancak kamu yararı amacıyla ve kanun ile sınırlandırılabilir. Dolayısıyla kamulaştırma, ancak yetkili organlarca kullanılabilen bir müessese olup, kanunda düzenlenen usul ve esaslara uygun yapıldığı ve kamu yararı amacı taşıdığı müddetçe hukuka uygundur. 

Mevzuatımızda kamulaştırmaya ilişkin düzenlemeler Anayasanın Kamulaştırma başlıklı 46. maddesi de esas alınarak, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir.

2942 Sayılı kanun ile; özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların kamulaştırılmasında yapılacak işlemler, kamulaştırma bedelinin hesaplanması, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescili, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınması, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemleri, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemleri açıkça düzenlenmiştir.

KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI

Kamulaştırma işleminin usulüne uygun gerçekleştiğinin kabulü için kanunda öngörülen birtakım şartların varlığı gerekmektedir. Şöyle ki; 

• Kamulaştırma yetkili idare tarafından yapılabilir: 

Kamulaştırma Kanunu’nun 1. Maddesi gereğince kamulaştırma işlemi ancak devlet ve kamu tüzel kişilerince gerçekleştirilebilir. Özel hukuk kişilerinin kamulaştırma yapma yetkisi bulunmamaktadır. Ancak gerçek ve özel hukuk kişileri yararına kamulaştırma yapılabilmesi mümkündür. Yine Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesi gereğince idareler kamulaştırma yapma yetkilerini ancak kendi görev alanlarını ilgilendiren kamu hizmetleri çerçevesinde kullanabilirler. 

• Kamulaştırma işlemi kamu yararı amacı taşımalıdır: 

Anayasa’nın Kamulaştırma başlıklı 46. Maddesinde ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 1. Maddesinde geçen “kamu yararının gerektirdiği hallerde” ifadesi ile kamulaştırmanın kamu yararı dışında başka bir amaçla yapılamayacağı açıkça ifade edilmiştir. 

• Kamulaştırma işlemine ancak özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallar konu edilebilir: 

Bu durum kanunda açıkça düzenlenmiştir. Yetkili idare, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kamulaştırabilir ancak taşınır mallar bu idari işlemin konusu yapılamaz. 

• Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ve nakden ödenmelidir: 

Kamulaştırma bedeli kanunda belirtilen istisnai haller dışında peşin ve nakden ödenir. Bedelin taksitler halinde ödenebileceği haller ise Kamulaştırma Kanunu’nun 3/2. maddesinde; “büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalar” olarak sayılmıştır. Taksitle ödeme yapılabilecek bu hallerde, taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz ve bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. 

Yine aynı kanun maddesinin devamında taksitle ödeme yapılacak hallerde, kamulaştırma bedelinin en az ⅙’sının peşin ödenmesi gerektiği ve taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanması gerektiği açıkça ifade edilmiştir. 

Nakden peşin veya taksitli ödeme dışında istisnai hallerde Kamulaştırma Kanunu’nun 26. Maddesinde “trampa yoluyla kamulaştırma” da öngörülmüştür. Bu durumda mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine taşınmaz mal verilebilmektedir. Detayları ileride açıklanacaktır. 

• Kamulaştırma işlemine idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden başlanılamaz: 

2001 yılında yapılan kanun değişikliği ile eklenen 3. Maddenin son fıkrası gereğince idareler kamulaştırma işlemine girişmeden önce bütçelerinde kamulaştırma için yeterli ödenek temin etmek zorundadır. Bu ön koşul sayesinde kamulaştırma işlemi ile mülkiyet hakkına müdahalede bulunulan özel hukuk kişisinin bedel konusunda herhangi bir mağduriyet yaşamaması amaçlanmıştır. 

• Kamulaştırma işlemi yapabilmek için “Kamu yararı kararı” alınması zorunludur: 

Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesinde kamu yararı kararı verecek merciler, 6. maddesinde ise kamu yararı kararının tamamlanması için onay vermesi gereken merciler açıkça gösterilmiştir. Yine 6. Maddenin son fıkrasında kamu yararı kararı alınmasının ve onaylanmasının gerekmediği durumlar belirtilmiştir. Kamulaştırmada idari süreç başlığı altında detaylıca değineceğiz.

1-KAMULAŞTIRMADA İDARİ SÜREÇ

Kamulaştırma yapmaya karar veren idarenin, kamulaştırma işlemini başlatan birtakım usuli işlemlere ve araştırmalara geçmeden önce yeterli kamulaştırma bedelini temin etmesi gerekir. Yeterli ödenek temin edildikten sonra idare kamulaştırma işlemini başlatan kamu yararı kararı alma aşamasına geçer.

KAMU YARARI KARARI ALMA

Yetkili idarenin kamulaştırma işlemine başlamış olduğunun kabulü için öncelikle kamu yararı kararının alınması ve onaylanması gerekmektedir. Kamu yararı kararı bulunmayan kamulaştırma işlemleri mevzuata aykırılık teşkil edecektir. Ancak kanunda belirtilen bazı hallerde kamu yararı kararı alınması ve onaylanması zorunluluğu bulunmamaktadır. Şöyle ki; 

“Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. 

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.”

Kamulaştırma Kanunu’nun 5. Maddesi gereğince Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

a) Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri; 

1. Kanunun 3. Maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, 

2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, 

3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, 

4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, 

5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 

6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, 

7. Üniversite, Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları, 

8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu, 

9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu. 

10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, 

11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı. 

b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları, 

c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık. 

Kamulaştırma Kanunu’nun 6. Maddesi gereğince kamu yararı kararı aşağıdaki mercilerin onayı ile tamamlanır. Şöyle ki; 

a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin, 

b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları valinin, 

c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün, 

d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının, 

e) Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün, 

f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının, 

g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın, 

h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, 

Onayı ile tamamlanır.

İDARENİN KAMULAŞTIRILACAK TAŞINMAZI BELİRLEMESİ

Kanunda açıkça öngörülmüş yetkili merciden alınan ve yine yetkili merciin onayladığı kamu yararı kararının ardından idare artık kamulaştırmayı düşündüğü taşınmazı belirleme aşamasına geçer. 

Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. 

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. 

Uygulamada kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında, davacı idarenin, davadan önce ölmüş olan tapu malikine davalı sıfatıyla husumet yöneltilmesi veya tebligatların usulüne uygun yapılmaması gibi birçok usuli hatayla karşılaşılmaktadır. Bu gibi durumlar Yargıtay da bozma sebebi olabileceğinden bu tür davaların kamulaştırmanın esasları yanında usul hukukuna da fazlasıyla hakim olan avukatlar tarafından takip edilmesi çok önemlidir.

USULSÜZ TEBLİGAT NEDENİYLE TARAF TEŞKİLİNİN SAĞLANMADAN HÜKÜM KURULMASI BOZMA SEBEBEBİDİR

“Dava, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir. … 2-Adres kayıt sisteminde mevcut adresi yurtdışı olan davalıların bilinen en son adreslerinde tebligat yapılmamıştır. Bu nedenle mahkemece adı geçen davalılara dava dilekçesi usulüne uygun şekilde tebliğ edilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması gerekirken taraf teşkili sağlanmadan bu davalılar hakkında da karar verilmesi, … 4-Kısıtlı olduğu anlaşılan davalı adına çıkarılan tebligat usulsüz olup, dava dilekçesi ve duruşma gününü bildiren tebligatın vasiye tebliğ edilmesi gerekirken, davadan haberdar edilmeyen vasinin yokluğunda, taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi, … bozmayı gerektirmiştir.” (Y5HD. 19.12.2910 T. 2019/4056-21097)

DAVA TARİHİNDEN ÖNCE VEFAT EDEN KİŞİYE KARŞI AÇILAN DAVADA TARAF TEŞKİLİ SAĞLANMADAN HÜKÜM KURULMASI BOZMA SEBEBİDİR

“Dava konusu taşınmazda tapu maliki olarak görünen ve dava tarihinden önce vefat eden kişiye karşı davacı idare tarafından dava açıldığı anlaşıldığından, Kamulaştırma Kanunu'nun 14/5. maddesine göre; ölü tapu malikinin mirasçıları ve adresleri araştırılıp, tespit edilen mirasçılarına usulüne uygun dava dilekçesi tebliğ edilip taraf teşkili sağlanmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması, 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.02.2011 gün 2010/5-546-2011/11 Sayılı kararı da dikkate alınarak adres araştırılması yapılıp kendilerine dava dilekçesinin tebliğ edilmesi; ölü ise Kamulaştırma Kanunu’nun 14/5 maddesi uyarınca mirasçılarına dava dilekçesi ve eklerin tebliğ edilmesi ile taraf teşkili sağlanması gerektiğinin düşünülmemesi, 

Ölü olan davalılara gönderilen tebligatların iade geldiği anlaşıldığından, mirasçıları tespit edilerek, adlarına dava dilekçesi, gerekçeli karar, idarenin temyiz dilekçesi ve eklerinin usulüne uygun tebliğ edilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi isabetsizdir.” (Y5HD. 25.12.2017 T. 2016/14950 E.) 

“… davalılardan H.Ö.'ye dava dilekçesi usul ve yasaya uygun şekilde tebliğ edilmediği gibi davalılardan G.Ö.'nün ölü olduğu anlaşılmakta olup, Kamulaştırma Kanununun 14/5 maddesine göre; usulüne uygun olarak açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında taşınmazın gerçek malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları davaya dahil edilmek suretiyle devam olunacağı hüküm altına alındığından, ölü olduğu anlaşılan bu davalının mirasçılarını da gösteren veraset belgesi getirtilip, tespit edilecek mirasçılarına ve davalı H.Ö.'ye dava dilekçesi tebliğ edilmek suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ön şart oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir.” (Y5HD. 6.6.2011 T. 2011/2755-9850)

KAMULAŞTIRMANIN TAPU SİCİLİNE ŞERH VERİLMESİ

Kamulaştırılması düşünülen taşınmaz mal hakkında gerekli bilgi ve belgeleri toplayarak tüm hazırlık çalışmasını bitiren idare artık kamulaştırma kararını verir ve kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesi aşamasına geçer. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Tapu sicili şerhi sayesinde taşınmazın maliki ve taşınmazın alıcıları kamulaştırma kararını öğrenmiş olurlar. 

Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri aynî haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. 

Tapu siciline verilen şerhin re’sen silinmesi: İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu Madde ye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. Şerhin resen silinmediği durumlarda Asliye hukuk mahkemesinde şerhin kaldırılması davası açılması mümkündür. 

Kamulaştırma şerhinin silinmesi talebi: Yargıtay 18.HD’nin 11.7.2005 tarihli kararında kamulaştırma şerhinin silinmesi talepli davanın çözüm yerinin adli yargı olduğu; 

“2942 sayılı Kamulaştırma Yasası'nın 4650 Sayılı Yasa ile değişik 7. maddesinin son cümlesine göre idare tarafından şerh tarihinden başlayarak 6 ay içinde kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde bu şerhin tapu idaresince re'sen sicilden silineceği hükme bağlanmıştır. 

Somut olayda, taşınmaz malın tapu kaydına 27.09.2002 tarihinde kamulaştırma şerhinin konulmuş olduğu, anılan yasa maddesinde öngörülen sürenin geçmiş olmasına karşın kamulaştırma şerhinin silinmediği anlaşılmaktadır. 2942 Sayılı Yasanın 37. maddesine göre bu yasadan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Bu yasada kamulaştırılan veya kamulaştırılması düşünülen taşınmaz malların tapu kayıtları üzerine konulmuş bulunan şerhlerin silinmesi işlerine idari yargı mercilerinde bakılacağına dair herhangi bir açıklama bulunmamaktadır.

Kamulaştırma Yasası'nın 37. maddesinin amaç ve kapsamından, yasanın diğer maddelerinde açıkça idari yargının görev alanına girdiği belirtilmeyen hususlarla ilgili anlaşmazlıkların adli yargı mercilerinde çözümlenmesi gerekeceği açıkça anlaşılmaktadır. Açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak mahkemece işin esasına girilip tüm deliller toplanıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.” 

Şeklinde belirtilmiştir.

KAMULAŞTIRMA ŞERHİ SATIŞA ENGEL Mİ?

İdarenin talebiyle taşınmazın tapu siciline konulan kamulaştırma şerhinin, malikin taşınmaz üzerindeki haklarını kısıtlayıcı niteliği yoktur. Yani malik dilerse taşınmaz malını üçüncü kişiye satabilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesinde öngörülen “Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri aynî haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.” İfadesi ile de tapu siciline konan şerhin, taşınmazın malikinin değişmesine engel olmadığı açıkça ifade edilmiştir. Kamulaştırma şerhinin amacı maliki ve varsa taşınmazı satın almak isteyen üçüncü kişileri bilgilendirmektir.

KAMULAŞTIRMADA SATIN ALMA USULÜNÜN DENENMESİ

Kamulaştırma kararı alan idarelerin ilgili kanunun 8.maddesi gereğince, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma, satın alma usulü ile anlaşmayı başaran taraflar için daha kolay ve hızlı sonuçlanmaktadır. 

Taşınmaz malikinin idarenin satın alma teklifini kabul etmesi ve anlaşmaya varmaları halinde idare ve taşınmaz maliki arasında tutanak hazırlanır. Taşınmazın tapuda idare adına tescil edilmesi ve kamulaştırma bedelinin de malike ödenmesi ile kamulaştırma gerçekleşir. 

İdarenin satın alma usulünü denemesi sonucunda malikin teklifi reddetmesi durumunda ise, kamulaştırma işlemi, idarenin adli yargıda açacağı “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili” davasının sonunda verilen mahkeme kararı ile gerçekleşir. 

SATIN ALMA USULÜ İLE KAMULAŞTIRMA: 

Öncelikle kamulaştırma kararı alan idare kendi bünyesi içinde kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu görevlendirir: 

Kamulaştırma Kanunu’nun 8.maddesi gereğince; 

“Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci Maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinde en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. 

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.” 

Kıymet takdir komisyonunun tespit ettiği bedel belirtilmeksizin, idarenin satın alma isteği taşınmaz malikine bildirilir: 

 “İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü Madde sinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.” 

Burada önemle vurgulanmalıdır ki; idarece, satın alma aşamasında tespit edilip malike dahi bildirilmeyen tahmini bedelin, taraflar açısından bağlayıcı olduğundan söz edilmesi olanaklı değildir. Bir başka ifadeyle, 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasında 4650 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten önce tarafsız kıymet takdir komisyonları tarafından düzenlenen rapor kamulaştırma belgeleriyle birlikte taraflara tebliğ edildiğinden, tarafların raporda belirlenen hususlara itiraz olanağı bulunmaktaydı. Oysaki 4650 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik sonucu getirilen yeni sistemde idarece kurulan kıymet takdir komisyonunca düzenlenen rapor, uzlaşma davetiyesi ile birlikte taşınmaz mal sahibine tebliğ edilmediğinden, taşınmaz ve üzerinde bulunan muhtesatın nitelikleri ile belirlenen bedele taşınmaz mal sahibinin itiraz olanağı bulunmamaktadır. (YHGK 22.9.10 T. 2010/5-456 E. 2010/409 K.) 

Malik kamulaştırmaya konu taşınmaz malı, anlaşarak satma isteğini idareye bildirir: 

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. 

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. 

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenen satın alma usulünün esaslarına uyarak satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

2-KAMULAŞTIRMADA ADLİ SÜREÇ

İdare tarafından adli yargıda dava açarak kamulaştırma kararı alınmadan önce satın alma usulünün (kk.m.8) denenmesi gerekmektedir. İdare ve taşınmaz maliki satın alma usulünde anlaşmaya varamadıkları taktirde idare; Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesinin son fıkrası uyarınca adli yargıda açacağı dava ile kamulaştırma kararı alma yoluna gider. Kanuna göre idarenin, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle, taşınmazın bulunduğu yer, Asliye Hukuk Mahkemesince müracaat etmesi gerekir. 

Bu noktada, mahkemece adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit edilip, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar vermek, Kamulaştırma Yasasının değişik 10. maddesinin amir hükmü gereğidir. 

İdarenin adli yargıda açtığı davanın hak sahibine(malik) tebliğinden itibaren hak sahibi tarafından idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali davası açılması mümkündür. Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASI

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. Madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3.maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. 

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28. Maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

MAHKEME TARAFINDAN MALİKE DAVETİYE ÇIKARILMASI

Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta; 

a) Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü, 

b) Malik veya maliklerin ad ve soyadları, 

c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı, 

d) 14. Madde de öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri, 

e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği, 

f) 14. Madde de öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği, 

g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı, 

h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,Belirtilir. 

KK. m.31/1-b gereğince, mahkemece 10. Madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki yapılamaz. Nitekim kamulaştırma işlemi mal sahibine mahkemece yapılan tebligatla başlamakta ve taşınmaz mal sahibinin tasarruf hakkı, mahkemece idare adına verilen tescil kararıyla son bulmaktadır.

KAMULAŞTIRMA KARARINA KARŞI MALİKİN İDARİ DAVA HAKKI

İdarenin Asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idareye tescili talebiyle başvurması üzerine, mahkemece hazırlanan ve malike yapılacak tebligatta, “14. Madde de öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği” belirtilir. 

Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki tarafından, mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Kamulaştırmaya konu taşınmaz iştirak halinde veya müşterek mülkiyetteyse paydaşların tek başına dava hakları bulunmaktadır. Bu durumda açılan davaların sonuçları açmayanları etkilemeyecektir. 

İdari yargıda açılan davaların öncelikle görüleceği unutulmamalıdır. Ancak hak sahibi, idare mahkemesinde işbu davayı açma hakkını kullanmazsa veya açılan davada yürütmeyi durdurma kararı verilmezse, idarenin adli yargıda açtığı dava durmayacaktır. İdarenin Asliye hukuk mahkemesinde açtığı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, idari yargıda açılan davanın bekletici mesele yapılabilmesi için, idare mahkemesinden kamulaştırma kararı hakkında yürütmeyi durdurma kararı alınarak, Asliye hukuk mahkemesine bildirilmesi gerekmektedir. 

İdare mahkemesinde açılan iptal davası sonucunda; 

• “Kamulaştırma işleminin iptaline” şeklinde karar verildiği taktirde Asliye hukuk mahkemesinde görülen dava da reddedilir. 

“Kamulaştırma işleminin iptali talebinin reddine” şeklinde karar verildiği taktirde ise Asliye hukuk mahkemesinde görülen davaya devam edilir.

KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?

Asliye hukuk mahkemesince belirlenen duruşma gününde hakim HMK gereği, kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmaları için tarafları sulhe davet eder. 

Taraflar anlaşırlarsa, hakim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. 

Taraflar anlaşamazlarsa, kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından taşınmazın bulunduğu yerde yapılacak keşif ve alınacak uzman bilirkişi raporları doğrultusunda hakkaniyetli bir şekilde tayin edilir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/954 k. ve 24.09.2019 tarihli kararında kamulaştırma bedelinin tespiti hakkında; 

“Kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenleyen 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinde; taşınmazın cins ve nev’inin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarının ve yıpranma payının, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak bedel takdiri gerektiği öngörülmüştür. 

Söz konusu 11. maddede, kamulaştırılan taşınmazın bedeli belirlenirken taşınmazın değerini etkileyen tüm unsurların dikkate alınması ilkesi getirilmiştir. 

Kanunun lafzı ve ruhu göz önüne alındığında; ana ilke taşınmazın ve üzerinde bulunan muhtesatın gerçek değerinin tespit edilmesidir.” 

Şeklinde belirtmiştir.

KISMEN KAMULAŞTIRMADA TAŞINMAZ MALIN DEĞERİ NASIL BELİRLENİR?

Kamulaştırma işlemi bir taşınmazın tamamı için yapılabileceği gibi, idarenin yürüteceği kamu hizmeti için taşınmazın yalnızca bir kısmı da gerekli olabilir. Bu durumda kısmi kamulaştırma yapılırken, taşınmazın değeri de kanunun öngördüğü kurallara bağlı olarak belirlenir. 

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. Maddesi gereğince; Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri, 

a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci Madde de belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır. 

b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. 

c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği taktirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. 

Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. 

(b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11 inci Madde de belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur. 

Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz. 

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. 

Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ÖDENMESİ VE TAŞINMAZIN İDAREYE TESCİLİ

Mahkemece yapılan keşif ve taşınmazın değerini gösteren uzman bilirkişi raporlarının ardından, mahkeme kamulaştırma bedelini tespit eder. Tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. 

Kamulaştırma, ilgili kanunun 3. Maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmışsa kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesine karar verilebilir. Ancak bu durumda da ilk taksit peşin ve nakit olmak üzere hak sahibinin adına mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılır. İdare on beş günlük süre içinde kamulaştırma bedelinin tamamını veya duruma göre ilk taksiti ödediğine dair mahkemeye makbuz ibraz eder. 

İdarenin kamulaştırma bedelini ödediğine dair mahkemeye makbuz ibraz etmesinin ardından, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. 

İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz. 

Mülkiyetin idareye geçmesi: Kamulaştırma Kanunu’nun 25. Maddesi gereğince mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur. Mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN GERİ ALINMASI

Kanunun öngördüğü şartların varlığı halinde, malik kamulaştırmaya konu taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Burada amaç, kamulaştırılan malın idare tarafından kullanılmaması halinde, hem idarenin kamulaştırma bedeli oranında zarar etmesinin önüne geçmek, hem de taşınmazın hiçbir işe yaramadan atıl durumda kalmasına engel olmaktır. 

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş(5) yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; 

• Kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmazsa, 

• Veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, 

mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Ancak doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Ancak bazı durumlarda kamulaştırmanın niteliği gereği idarenin zaten taşınmaz üzerinde bir işlem yapmasına gerek olmadığı durumlarda taşınmazın olduğu gibi ve atıl bırakıldığından söz edilemeyeceğinden malikin geri alma hakkı da bulunmamaktadır. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 14.11.2007 tarihli konuya ilişkin bir kararında; 

“…kamulaştırılan taşınmazın geri alınabilmesi için, kamulaştırmayı yapan idarenin kamulaştırma amacına yönelik herhangi bir işlem ve faaliyette bulunmaması ve yasal süre içerisinde kamulaştırılan taşınmazı olduğu gibi bırakması gerekir. 

 Ne var ki, kamulaştırmanın niteliği itibariyle idarenin zaten bir işlem veya tesis yapmasına gerek bulunmadığı durumlarda, kamulaştırılan malın olduğu gibi bırakılmasından söz edilemeyeceğinden, bu durum taşınmazın iadesini talep hakkı vermez. 

Eş söyleyişle; kamulaştırılan taşınmaz, kamulaştırıldığı tarihte hiçbir işlem ve tesisat yapılmadan, kamulaştırma amacına uygun olarak kullanılabiliyorsa geri alma davası dinlenmez. Zira böyle bir durumda taşınmazın hiçbir işe yaramadığı ve atıl kaldığından söz edilmesi olanaklı değildir. 

Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 8.5.2002 gün ve E: 2002/373 K:2002/387 sayılı kararında, yeşil alan yapılmak amacıyla kamulaştırılan taşınmazın olduğu gibi bırakılıp, mevcut yeşilliğin muhafaza edilerek kamunun yararlanmasına özgülenmesi, amaca uygun bir işlem ve kullanım tarzı olarak kabul edilmiştir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.