KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ| FESHİ VE UNSURLARI

Diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak da bilinen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri TBK’nın 470. Maddesinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türünü oluşturur. Eser sözleşmeleri kanunda, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından kanuni bir tanımlama bulunmamaktadır. Fakat Yargıtay, yerleşik içtihatlarında aşağıdaki tanımı kullanmıştır. Buna göre:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. (Erman, H: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. B., İstanbul 2010, s. 1; Coşkun, G.: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, 1. Baskı, Ankara 2010, s. 25 ).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi her ne kadar eser sözleşmesinin bir türü olarak kabul edilse de iki sözleşme arasında bazı farklıkların mevcut olduğu unutulmamalıdır. Bu farklardan ilkini yüklenicinin alacağının türü oluşturur. Şöyle ki; eser sözleşmesinde yüklenicinin ifa ettiği edimine karşılık alacağı paradır. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşa eserini meydana getiren yüklenicinin alacağı arsa payıdır. Yine iki sözleşme arasındaki bir başka ayrım şekil şartından ileri gelmektedir. Bu konuya aşağıda şekil başlığı altında ayrıca değineceğiz.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen ( synallagmatik ) sözleşmelerden olup sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmiştir.

Bu sözleşmelerde genel olarak, müteahhit (yüklenici) kendi malzemesi ile yapacağı inşaattan bir bölümü arsa sahibine vermeyi yükümlenmesine karşılık, arsa sahibi de üzerinde inşaat yapılacak arsanın belli bir payını tapuda müteahhit adına intikal ettirmeyi taahhüt eder. Bu suretle, müteahhidin yapıp teslim edeceği daireler ve bağımsız bölümlerin bedel olarak karşılığı, arsa üzerinden verilecek pay ile aynî olarak ödenmektedir.

Bu tür sözleşmelerde müteahhidin arsa sahibine vereceği bağımsız bölüm veya bölümler, arsa sahibince tahsis edilecek arsa üzerinde yapılacak inşaattan olabileceği gibi, müteahhidin ( yüklenicinin) bir başka yerdeki inşaatından da olabilir. Sözleşme bu özelliğine göre, müteahhit (yüklenici) yönünden inşaat yapmak yükümlülüğü, arsa sahibi yönünden ise, tapuda pay geçirim taahhüdünü içerdiğinden, inşaat yapma ve satış vaadi olarak karmaşık, iki tipli bir nitelik taşımaktadır ( Kostakoğlu, C.:İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, İstanbul, 2011, s.61 ).

Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık, “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyi asli edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün bulunmaz. Bu sebeple iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine getirilmesi gerekir. Bunlar; üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir. Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar Hukuk Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanunu’na göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581).

Bu husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme bağlanmıştır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir. Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya da sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi atipik yani isimsiz bir sözleşme türüdür. Sözleşmenin ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğu hususu tartışmalıdır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

Kat karşılığı eser sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için bünyesinde bazı unsurları barındırması gerekir. Bu unsurlardan ilkini tarafların karşılıklı anlaşması oluşturur ki BK’nın 1. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere bütün sözleşmeler, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Bu genel unsur yanında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi arsa payını devir borcu altına girer. Buna karşılık yüklenici de inşaat yapma borcu altına girecektir. Aşağıda bu unsurları detaylarıyla inceleyeceğiz.

a-Arsa Sahibi ile Müteahhidin Anlaşması

Yukarıda da belirttiğimiz üzere bütün sözleşmelerin ilk ve genel unsurunu, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları oluşturur. Sözleşmenin geçerlilik kazanabilmesi için yapılan anlaşmada sözleşmenin esas unsurları belirtilmiş ve taraflarca kabul edilmiş olmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin esaslı unsurları ise şunlardır:

-Yüklenicinin inşaatın yapım ve teslimini üstlenmesi,

-İş sahibinin yapılacak iş karşılığında ücret ödemesi.

Esaslı unsurların tamamlanmasıyla sözleşme kurulmuş kabul edilir. Yan unsurların eksikliği sözleşmeyi geçersiz hale getirmez. Böyle durumlarda TBK’nın 19. Maddesine göre yorumlama yapılmalıdır. İlgili kanun maddesi; “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” Şeklinde düzenlenmiştir.

b-Arsa Sahibinin Arsa Payını Devir Borcu Altına Girmesi

Sözleşmenin esaslı unsurlarından olan arsa payının devrinin taahhüt edilmesi aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karakteristik unsurunu da oluşturmaktadır. Yukarıda eser sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin farklarını açıklarken de belirttiğimiz üzere arsa sahibinin bedel ödeme borcu arsa payının devri yoluyla ifa edilmektedir. Burada arsa sahibi bedel ödemek yerine ayın olarak arsa payının devrini taahhüt etmektedir.

İş sahibinin arsa payını ne zaman devredeceği konusunda sözleşmeye çeşitli hükümler eklenebilir. Devrin zamanı hususunda kanuni bir zorlama bulunmamaktadır. Devir işlemi işe başlama, işin yapımı ya da işin teslimi sırasında gerçekleştirilebilir.

c-Yüklenicinin İnşaat Yapma Borcu Altına Girmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Arsa sahibinin arsa payını devir borcuna karşılık yüklenici de inşaat yapma borcu altına girmektedir. Yüklenicinin bu borcunu ifa ederken TBK’nın 471. Maddesine göre hareket etmesi gerekir. İlgili maddede açıkça belirtildiği üzere; yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÇEŞİTLERİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin çeşitli şekillerde kurulması mümkündür. Sözleşmenin bu şekillerde tasnif edilmesi esasında devir esasına dayanır. Yargıtay HGK’nın 2020/1033 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere:

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi yükleniciye pay devrini değişik şekillerde yapabilir; Bazen bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak binanın bağımsız bölümleri için o arsanın maliki tarafından kat irtifakı kurulmakta, ( 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/c ) sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere karşılık gelen belli orandaki arsa payının devri taahhüt edilerek, yine sözleşmede kararlaştırılan şekilde yükleniciye devir yapılmaktadır.

Bazen arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan arsa tapusu bütünü ile yükleniciye devredilmekte, ilerde inşaat tamamlanınca kat irtifakı kurulmakta ve sözleşmedeki paylaşıma göre kat irtifak listesi birlikte yapılmaktadır.

Bazen de sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri kararlaştırılmakta ve arsa sahibi tarafından devir buna uygun yapılmaktadır.

Uygulamada en çok görülen devir şekli ise, arsa sahibinin devri gereken arsa paylarının satışını vaat etmesi, yüklenicinin de inşaat yapımını taahhüt etmesi şeklinde yapılan devirdir. Buna göre, yüklenici sözleşmeye uygun biçimde edimini yerine getirecek, karşılığında da arsa sahibinden devri taahhüt edilen payın adına tescilini isteyebilecektir. Bu türde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi birlikte yapılır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şekil bakımından eser sözleşmelerinden ayrılmaktadır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere bu sözleşme eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin birleşmesinden meydana gelen karma bir sözleşme türüdür. TBK’nın 237. Maddesinde satış vaadi sözleşmesinin ancak resmi şekilde düzenlenebileceği açıkça düzenlenmiştir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği de ancak resmi şekilde yapılmasına bağlanmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma yetki ve görevi, 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/f.3 çerçevesinde noterlere bahşedilmiş ve anılı kanunun 89. maddesi uyarınca resmi şeklin düzenleme şeklinde olacağı kayıt altına alınmıştır.

ŞEKLE AYKIRILIĞIN SONUÇLARI - ŞEKLE AYKIRILIĞIN İLERİ SÜRÜLEMEYECEĞİ HALLER

Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz kabul edilir. Dolayısıyla taraflar edimlerinin yerine getirilmesini talep edemez. Şekil eksikliği bilinmeden yapılan ifalar sebepsiz zenginleşmeya da istihkak davası ile geri istenebilir.

Fakat Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararında resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bazı hallerde geçerli kabul edileceğine hükmedilmiştir. İlgili karara göre resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ancak şu şartların varlığı halinde geçerli kabul edilir:

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,

2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,

3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,

4. Satıcının tescile yanaşmaması.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise 2013/65 K. Sayılı kararında şekil hususunda aşağıdaki değerlendirmelerde bulunmuştur:

“Eser sözleşmeleri,kural olarak, hiçbir şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi, adi yazılı veya resmi biçimde de yapılabilir. Şekil, bir geçerlilik ( sıhhat ) şartı olmayıp, ispat koşuludur.

Eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ise, özelliği olan bir “karma sözleşme” tipidir. Zira bu tür sözleşmede yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek ve arsa sahibinin borcu da, bedel olarak, arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmektir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ( TMK )'nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu ( BK )'nun 213, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme' biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Ancak, Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır.

Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini ( bina meydana getirme borcunu ) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK'nın 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.

Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.”

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI

1-Arsayı Ayıpsız Teslim Borcu

Yukarıdaki açıklamalarımız ışığında iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa payı sahibine birtakım yükümlülükler yüklediğini söylemek gerekecektir. Bu borçların başında elbette arsayı teslim borcu gelmektedir. Arsa sahibi arsayı müteahhide ayıpsız bir şekilde teslim etme borcu altındadır. Teslim borcunun yerine getirilmemesi temerrüt sonucunu doğuracağından müteahhitten borcunu ifa etmesi istenemez.

Arsa teslim edilirken yüklenicinin inşaata başlamasını engelleyecek herhangi bir durumun bulunmuyor olması gerekir. Şayet arsa ayıplı bir şekilde teslim edilirse yüklenici TBK’nın 472. Maddesinde yer alan düzenlemeden faydalanabilecektir. İlgili maddeye göre; “Eser meydana getirilirken, iş sahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.”

2-Arsa Payını Devir Borcu

Birçok yerde belirttiğimiz üzere arsa sahibinin bedel ödeme borcu sözleşmenin esaslı unsurlarından birini oluşturur. Fakat arsa sahibi bedel olarak arsa payının devrini gerçekleştirerek bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirecektir. Bu borç arsa sahibinin temel borcudur.Arsa payının ne zaman devredileceği hususu tarafların iradeleriyle serbestçe belirlenebilir. Fakat sözleşmede böyle bir hüküm bulunmaması halinde borcun muacceliyet tarihi inşaatın teslim edildiği tarih olacaktır.

Yukarıda belirttiğimiz sözleşme türlerinin her birinde devir borcunun ifa zamanı farklılaşabilecektir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN BORÇLARI

1.İnşaatı Yapma Borcu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin başlıca borcu sözleşmeye konu olan inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmektir. (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, Der Yayınları, 3. Basım, 2010, (Arsa Payı) s 33)

Malzeme Sağlama Borcu: Müteahhit binayı yaparken gerekli araç gereç ve malzemeleri kendisi sağlamak zorundadır. Bu zorunluluk TBK’nın 471/4. Maddesinden ileri gelmektedir. İlgili maddede; “Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.” İfadelerine yer verilmiştir. Maddede düzenlendiği üzere bu kuralın anlaşma ile bertaraf edilmesi mümkündür.

Yüklenici kullanacağı malzemeleri iş sahibinin beklediği ölçülere uyarak belirlemek zorundadır.

2.Özen ve Sadakat Borcu

Bu yükümlülük TBK’nın 471. Maddesinden ileri gelmektedir. İlgili maddede detaylı düzenlemelere yer verilmiştir. Buna göre:

Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.

Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.

Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.

Konuya ilişkin bir Yargıtay kararında ise aşağıdaki ifadelere yer verilmiştir:

Sözleşme hükümlerine uyulması, hukukta temel ilke olan “ahde vefa” kuralı gereğidir. Eser sözleşmesinde yüklenici, üstlendiği işi, kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır. İş sahibi de, işin ifayla sonuçlanması için kendi sözleşmeyle kendisine yüklenilen edimleri zamanında ifa etmekle yükümlüdür. Tarafların kendilerine düşen yükümlülükleri objektif iyi niyet kuralları içinde yerine getirmeleri gereklidir.

3.İmar Mevzuatı ile Sözleşmeye Uygun Projeleri Hazırlama ve Ruhsat Alma Borcu

İmar Kanunu’nun 21. Maddesinde “Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.” Şeklindeki düzenlemeye yer verilmiştir.

Aynı kanunun 22. Maddesinde ise yapı ruhsatı almaya yetkili kimseler belirtilmiştir. Kanunda bu kişiler yapı sahipleri veya kanuni vekilleri olarak sayılmıştır. Kanundan anlaşılacağı üzere yapı ruhsatı alma görevi esasen arsa sahibine yüklenmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından yapı ruhsatı alma yetkisinin genellikle yükleniciye devredildiği görülmektedir. Bu görevin devri bakımından kanuni bir kısıtlama bulunmamaktadır. Ayrıca uygulamada yapı ruhsatı alma görevinin müteahhide devredilmesinin kolaylık sağladığı da görülmektedir.

Bu sebeple yüklenicinin gerekli başvuruları yapması ve izinleri alması gerekir. Müracaatın ardından yetkili makamlarca gerekli incelemeler yapılır ve varsa eksiklerin tamamlanması istenir. Kanuni süreler içerisinde bu eksikliklerin tamamlanması müteahhittin sorumluluğundadır.

4.Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asıl ödevi inşaatı tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir. Birçok yerde belirttiğimiz üzere Yargıtay kat karşılığı inşaat sözleşmesini eser sözleşmesinin bir türü olarak kabul etmektedir. Bu cihetle eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin burada da değerlendirilmesi doğru olacaktır.

Eser sözleşmesi bakımından kanunda açık bir teslim yükümlülüğü getirilmemiştir. Fakat muhtelif hükümlerde teslim borcuna ilişkin düzenlemelere yer verişmiştir. (TBK 473, 474,478,479 vb.)

Yüklenici eseri tamamlayarak iş sahibine teslim etmek zorundadır. Teslim olgusunu ispat görevi yükleniciye aittir. Yüklenicinin bu olguyu her türlü delille ispatına olanak tanınmıştır. Teslim ile arsa sahibinin eseri fiilen kullanabilecek durumda devralması kastedilmiştir. Teslim zamanı ve şekli sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Şayet sözleşmede böyle bir hükme yer verilmemişse bu kez genel hükümler devreye girecektir. Teslimde gecikme açısından temerrüt başlığında ayrıca açıklamalar yapılacaktır.

Yargıtay 15. HD’nin 2017/1199 K. Sayılı kararında aşağıdaki ifadelere yer verilmiştir:

Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenicinin sadece eseri meydana getirmesi, aslî edim borcunu yerine getirdiği anlamına gelmemektedir. Yüklenici, sözleşmeye uygun meydana getirdiği eseri teslim borcu altındadır. Yüklenici üstlendiği eseri meydana getirecek ve meydana getirdiği bu eseri, iş sahibine usul ve yasaya ve sözleşme hükümlerine uygun olarak teslim edecektir. Eseri teslim borcu yüklenicide olduğundan eserin teslim edildiğini kanıtlama borcu da yükleniciye düşmektedir. Bir başka deyişle yüklenici, eseri, iş sahibine sözleşmeye uygun teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Davacı yüklenici bedele hak kazanabilmesi için, eseri iş sahibine süresi içerisinde iş sahibinin iş yerinde teslim ettiğini kanıtlamakla yükümlüdür.

Eser sözleşmelerinde teslim, yüklenicinin tamamladığı eseri sözleşmeyi ifa etmek niyeti ile iş sahibinin fiili hakimiyetine geçirmesi olarak tanımlanmaktadır. Teslimi kanıtlama yükü davacı yüklenicide olmakla bu teslimin nasıl kanıtlaması gerektiği davanın çözüm noktasını oluşturmaktadır. Eserin teslim edilip edilmediğinin ispatında taraflar ispatın hangi delillerle yapılacağı hususunda sözleşmeye hüküm koyabilirler ve teslim konusunda bir delil sözleşmesi yapabilirler. Böyle bir delil sözleşmesi yoksa yüklenicinin meydana getirdiği eseri teslim ettiği vakıasını, teslim, hukuki işlem değil, hukuki fiil olduğundan kural olarak her tür kanıtla bu arada tanıkla dahi ispat edebilir.

5.Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Yukarıda yüklenicinin eseri iş sahibine teslimi ile yükümlülüklerinden kurtulacağı ve bedele hak kazanacağını belirtmiştik. Teslimat yapılırken arsa sahibinin binayı kontrol etmesi ve kabul etmesi gerekecektir. İfa borcu ancak arsa sahibinin eseri kabul etmesiyle son bulur.

Meydana getiren eser sözleşmede kararlaştırılan şartları taşımıyorsa ayıplı sayılır. Keza arsa sahibinin eserden beklediği özelliklerin mevcut olmaması da ayıplı ifa olarak kabul edilir.

Şayet yüklenici ile yapılan sözleşmeye teknik şartname eklenmişse imal edilen eserin bu nitelikleri taşıması gerekir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2018/4016 K. Sayılı kararında ayıp hakkında şu değerlendirmelerde bulunmuştur:

“Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise eser sözleşmesinde kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile var olan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede; gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır.”

Bu başlıkta yüklenicinin genel borçları sayılmıştır. Aşağıda yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu ve bu sorumluluğun şartları hakkında ayrı başlıkta değerlendirmelere yer vereceğiz.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞU

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2017/3924 K. Sayılı kararında eser sözleşmelerinde ayıba ilişkin şu ifadelere yer verilmiştir:

“Eser sözleşmesinde ayıba dair hükümler, 6098 Sayılı TBK'nın 474-478. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayıp eserde olması gereken lüzumlu vasıfların veya sözleşmede kararlaştırılan vasıfların eksikliğini ifade etmektedir. TBK'nın 474/I. maddesine göre iş sahibinin eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre geç sayılmayacak bir süre içinde eseri muayene edip varsa ayıplarını yükleniciye bildirmesi gerekir. Ayıp halinde iş sahibinin hakları 6098 Sayılı TBK'nın 475. maddesinde düzenlenmiştir.”

Kararda işaret edilen hükümlerin değerlendirilmesi ile öncelikle sorumluluğun şartlarına ilişkin açıklamalarda bulunmak gerekecektir.

i-Sorumluluğun Şartları

Yüklenicinin ayıba karşı sorumlu tutulması ve iş sahibinin kanunda belirtilen haklarını kullanabilmesi için birtakım şartların varlığı gerekir. Bu şartlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

1-Eser teslim edilmiş olmalıdır.

2-Teslim edilen eser ayıplı olmalıdır.

3-Ayıp iş sahibinden kaynaklanmamış olmalıdır.

4-İş sahibi muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmiş olmalıdır.

5-Eser açık ya da zımni olarak kabul edilmemiş olmalıdır.

Yukarıda belirttiğimiz üzere ayıptan söz edebilmek için eserin tamamlanarak teslim edilmiş olması gerekir. Burada eksik iş ile ayıplı işin ayırt edilmesi gerekir. Teslim edilen eserde ayıp mevcut olmalıdır. Ayıbın ise açık ve gizli ayıp olmak üzere iki türü bulunur. Açık ayıplar usulüne uygun yapılacak kontrol ile fark edilebilecek ayıplardır. Açık ayıplara ilişkin düzenleme BK’nın 474. Maddesinde yer alır. Gizli ayıplar ise usulüne uygun kontrol ile görülemeyecek ayıpları ifade eder. Gizli ayıplar ise BK’nın 477. Maddesinde düzenlenmiştir.

Ayıbın iş sahibinden kaynaklanmamış olması gerekir. Zira TBK’nın 476. Maddesi; "Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, iş sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebilecek olursa iş sahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz." Şeklinde düzenlenmiştir. Burada iş sahibinin bağımsız çalıştığı ve işi teknik ve fen sanatlarına uygun yapması zorunluluğunun unutulmaması gerekir. Şöyle ki; iş sahibi yanlış bilgilendirme yapmış olsa dahi yüklenici eseri fen e sanat kurallarına uygun yapmak zorundadır. İş sahibi işin usulüne uygun yapılmamasında ısrar ederse ancak yüklenici sorumlulukta kurtulur. Bunun için ise yüklenicinin ihbar yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.

Yüklenicinin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için iş sahibinin eseri ayıplı haliyle kabul etmemesi gerekir. TBK’nın 477. Maddesine göre:

“Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.

İş sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.

Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.”

ii-Arsa Sahibinin Muayene ve İhbar Yükümlülüğü

TBK 474: ‘’İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.’’

Madde ile kastedilen açık ayıplardır. Usulüne uygun yapılacak kontrol ile fark edilebilecek ayıplar açık ayıp sayılır. Eserde açık bir ayıp varsa iş sahibi makul süre içerisinde bunu yükleniciye bildirmek zorundadır. Eğer makul süre içerisinde ihbar yükümlüğü kullanılmazsa iş sahibi eseri kabul etmiş sayılacaktır.

TBK 477: "Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır."

Bu madde ise gizli ayıplara ilişkin düzenleme getirmiştir. Usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar gizli ayıplar olarak tanımlanır. Gizli ayıbın ortaya çıkması durumunda iş sahibi durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmek zorundadır. Aksi takdirde işi kabul etmiş sayılacaktır.

İhtarın ne şekilde yapıldığı önemli değildir. Fakat ispat kolaylığı açısından yazılı ihtar tavsiye edilir.

iii-Arsa Payı Sahibinin Ayıptan Doğan Hakları

1- Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Şartların oluştuğu durumlarda iş sahibi yukarıdaki seçimlik haklardan birisini kullanabilecektir. Alacaklı seçimlik haklarını dava yoluyla kullanır. Seçilen hak bir daha değiştirilemez. Fakat Yargıtay’ın bu konuda istisnai bir kararı bulunmaktadır. İlgili karar da mahkemenin talep edilenin dışında bir karar verebileceğine hükmedilmiş ve gerekçe olarak “çoğun içinde az da vardır kuralı gösterilmiştir.” İşbu ilam aşağıdaki gibidir:

“Bu durumda mahkemece eserdeki ayıbın kabule icbar edilemeyecek derecede olmaması ve onarımı suretiyle giderilmesinin mümkün bulunması sebebiyle talep sözleşmenin feshi ve bedelin iadesi olmakla birlikte çoğun içinde az da vardır ilkesi uyarınca iş bedelinin tamamı da ödenmiş olduğundan bilirkişi raporunda onarım bedeli olarak hesaplanan 4.000,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak davanın kabulüne ve davanın kabulüne karar verildiği halde iş sahibinde bulunan rüzgar türbününün yükleniciye iadesine karar verilmemesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.” Y15 HD. 2015/6602 K.

iv-Zamanaşımı

İş sahibi ayıptan doğan haklarını 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde kullanabilir.

Şayet yüklenicinin ağır kusuru varsa, iş sahibinin hakları yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

YÜKLENİCİNİN İNŞAATI GEÇ BİTİRMESİ - YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

Yüklenicinin işi zamanında bitirmemiş olması borca aykırılık hallerinden biri olan temerrüdün oluşumuna sebebiyet verir. Borçlunun temerrüdü başlıklı incelememizde temerrüdün şartları ve sonuçları bakımından geniş incelemelere yer vermiştik. Konuya ilişkin detaylı bilgilere ilgili yazımızı inceleyerek ulaşabilirsiniz.

Bu başlıkta temerrüt nedeniyle dönme hakkının kullanımı bakımından açıklama yapma gereği duymaktayız. Yargıtay’a göre eser sözleşmelerinde dönme hakkı ancak mahkeme vasıtasıyla kullanılabilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/1340. Sayılı kararında belirtildiği üzere tarafların sözleşmeden dönebilmesi için mahkemeye başvurmuş olması gerekir. Kararın ilgili bölümü aşağıdaki gibidir:

“Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hâkimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.”

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ FESHİ VE SÖZLEŞMEDEN DÖNME

TBK’nın 475. Maddesine göre; eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Fakat unutulmamalıdır ki; eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/1188 K. Sayılı kararına göre; “Mahkemece yapılacak iş; kök raporu veren bilirkişi kurulundan ek rapor almak suretiyle TBK 475/1. madde uyarınca eserin kabule icbar edilemeyecek şekilde ayıplı olup olmadığı hususunda değerlendirilme yapılmalı, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkını kullanamayacağı nazara alınmalı ve bu halde TBK 475/2. maddesi uyarınca ayıp oranında bedelden indirim konusunda inceleme yapılmalıdır. Gerek Dairemiz gerekse Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatlarına göre bedel indiriminde ise “nisbi metod” uygulanmalıdır. Nisbi metod; kararlaştırılan ücret ile eserin ayıplı değerinin çarpılması sonucu elde edilecek bedelin, eserin ayıpsız değerine oranlanması suretiyle indirilecek bedelin belirlenmesidir. Bu şekilde alınacak rapora itirazlar varsa karşılanmalı iş bedeli ve ödenen bedel belirlenip buna göre karar verilmelidir.”

Yüklenici zamanında işe başlamaz veya başladığı işi süresinde bitiremezse diğer şartların da varlığı ile temerrüde düşmüş kabul edilecektir. Aynı şekilde arsa sahibi de yükümlülüklerini yerine getirmezse temerrüde düşmüş kabul edilecektir.

Temerrüdün sonuçlarından biri de sözleşmeden dönmedir. Nitekim TBK’nın 125. Maddesi; “Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Yine TBK’nın 484. Maddesinde iş sahibine fesih hakkı tanınmıştır. İlgili maddeye göre; iş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Tazminatsız feshin detaylarına ilişkin bir Yargıtay kararı aşağıdaki gibidir:

“818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 369. maddesi ( 6098 sayılı TBK'nın 484. md. ) hükmü, yüklenicinin zararının tümünü ödeyerek sözleşmeyi bozma yetkisini iş-eser sahibine tanımaktadır. İş-eser sahibinin bu yetkisini kullanabilmesi için eser bitmeden önce, eser sahibinin yapılmış olan bölümün karşılığını ödemesi ve yüklenicinin bütün zararını en geniş kapsamlı şekilde tazmin etmesi gerekir. Anılan Yasa hükmünde yer alan "baligan mabelag" tazminat terimi, ferah ferah, bol bol anlamına gelen en geniş kapsamlı bir tazminat biçimidir. Gerek öğretide gerek Yargıtay uygulamasında, bu tazminat hesabında kullanılan yöntem "toplama metodu"dur. Bu yöntemde, yüklenicinin zararı, fesih anına kadar tüm giderlere, eser bitmiş olsaydı sağlayabileceği net kar eklenmek suretiyle tespit edilir. 818 Sayılı Kanunu'nun 369. maddesi hükmüne ve dolayısıyla "toplama metodu"na göre yüklenicinin kar kaybı ve zararının hesaplanabilmesi için iş-eser sahibinin, fesih bildiriminde bulunurken hiçbir neden göstermemesi gerekir. Çünkü, anılan Yasa hükmüne dayalı fesih "nedensiz" bir fesihtir. İş sahibi, fesih bildiriminde neden göstermişse, 818 Sayılı Kanun’un 369. maddesi uygulanmaz, bu durumda fesih nedeninin haklı olup olmadığı araştırılır; neden haksız ise, kusurlu iş sahibinden yüklenici, olumlu zararını isteyebilir.” Y15 HD. 2014/4650 K.

Ayrıca TBK’nın 473. Maddesinde şu düzenlemelere de yer verilmiştir:

“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ VE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bünyesinde taşınmaz satış vaadini de barındıran karma bir sözleşmedir. Yükleniciye arsa payının devri sözleşme ile işe başlamadan devredilebileceği gibi işin bitiminde devredileceği de kararlaştırılabilir. Bu durumda yüklenici inşaatı teslim ettikten sonra kararlaştırılan arsa payının kendi adına devredilmesini arsa sahibinden isteyebilecektir. Yüklenici bu hakkını tapu iptali ve tescil davası açmak suretiyle kullanabilir. Dava arsa sahibine karşı açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE 3. KİŞİNİN HAKLARI

Topraktan satın alma olarak tabir edilen bu durumda müteahhit kendisine vaat edilen bağımsız bölümleri sözleşme ile 3. Kişilere satabilir. Bu durumda müteahhit ile 3. Kişi arasında taşınmaz satış sözleşmesi yapılır. Bu sözleşmenin tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması gerekir.

Bunun dışında müteahhit ile 3. Kişiler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de yapılabilir. Müteahhit kendi adına kayıtlı arsa payını bir başkasına devredebilir. Resmi şekilde yapılacak bu sözleşme tapuya şerh edilebilir. Müteahhit ifadan kaçınırsa 3. Kişi payının devri için dava açabilir. Taşınmaz satış vaadine ilişkin açıklamalarımız “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı makalemizden incelenebilir.

Müteahhittin payını birden fazla kişiye vaat etmesi durumunda önceki vaat sözleşmesi geçerli kabul edilir. Örnek bir Yargıtay kararında “Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya birkaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.” Şeklinde belirtilmiştir.

ADİ YAZILI SÖZLEŞME İLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞI

Yukarıda belirttiğimiz üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılacaktır. Fakat Yargıtay bazı durumlarda adi yazılı sözleşmenin geçerli kabul edileceğini belirtmiştir. Bu şartlar şunlardır:

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,

2. Satılan bağımsız bölümün yükleniciye devrinin yapılmış olması,

3. Yüklenici ile 3. Kişinin uygun irade beyanları,

4. 3. Kişinin satış bedelini tamamen ödemiş olması,

5. Yüklenicinin bağımsız bölümü bitirip üçüncü kişinin kullanımına teslim etmiş olması.

Yukarıdaki şartların varlığı halinde 3. Kişi bağımsız bölümün kendi adına tescil edilmesini talep edebilir.

YÜKLENİCİNİN ŞAHSİ HAKKINI BAĞIMSIZ BÖLÜM OLARAK SATMASI

Burada yüklenicini sözleşme gereği henüz kendisine devredilmemiş bağımsız bölümleri temliki hali incelenecektir.

Yukarıda belirttiğimiz üzere sözleşme ile yüklenicinin iş karşılığı sahip olacağı bağımsız bölümlerin devrinin işin teslimi sonrasında gerçekleştirileceği kararlaştırılabilir. Yüklenici ise henüz kendisine devri yapılmamış arsa paylarını üçüncü kişilere devrederek gelir elde etmek isteyebilir. Bu durum uygulamada en sık karşılaşılan durumdur.

Yüklenici ile üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşme alacağın temliki hükmünde olacağından adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Bu gibi durumlarda üçüncü kişi müteahhidin hakkını devraldığından bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilecektir. Fakat unutulmamalıdır ki hakkın ileri sürülebilmesi müteahhidin sorumluluklarını yerine getirmiş olmasına bağlıdır.

Şayet yüklenici edimlerini yerine getirmezse üçüncü kişi iş sahibine başvuramaz. Fakat bu gibi durumlarda da müteahhit sorumlu tutulacaktır. Müteahhidin sorumluluğu tazminat sorumluluğudur.

Bu durumda üçüncü kişi artık müteahhidin haklarına halef olacağından tapu devrinin kendisine yapılmasını isteyebilir. Aksi durumda üçüncü kişi tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Yüklenici şahsi hakkını birden fazla kişiye devrederse devir tarihlerine bakılır. Önceki temlik geçerli kabul edilir. Ayrıca iyi niyet de aranmaz.

Yüklenici hem temlik sözleşmesi yapıp hem de hakkını tapudan bir başkasına devretmişse devir alan kişinin hakkı korunur. Çünkü devralanın ayni hakkı temlik alanın şahsi hakkından üstün tutulur.

MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALANLARIN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Bu başlıkta çeşitli durumlara göre açılacak davaların taraflarının belirlenmesi yoluna gidilecektir.

Müteahhittin satmayı vaat ettiği bağımsız bölüm tapuda kendi adına kayıtlı ise üçüncü kişi açılacak davayı yükleniciye yöneltmelidir.
Şayet üçüncü kişi müteahhidin hakkını temlik almış ve yüklenici edimini ifa etmişse bu kez dava yüklenici ile arsa sahibine karşı açılır.
Satış vaadi sözleşmesi yapılmış fakat bağımsız bölüm bir başkasına devredilmişse bu durumda tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır. Fakat devralan kişi kötü niyetli ise açılacak dava ona yöneltilmelidir.

Tapu iptali ve tescil davası açma süresi 10 yıldır.

Davacının tüketici olması halinde dava tüketici mahkemelerinde açılır. Fakat tacirler arasında açılacak davalarda asliye ticaret mahkemeleri görevlidir.