6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesinde kira sözleşmesi; “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesine dair hükümler TBK’nın dördüncü bölümünde; Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası şeklinde üç başlık halinde düzenlenmiştir.
Anlaşılacağı üzere, kanun koyucu genel hükümlerin yansıra konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında (sözleşmenin tarafı olan kiracının ekonomik yönden zayıf olduğunun kabulü düşüncesi ile) birtakım özel hükümler düzenleme yoluna gitmiştir. Dolayısıyla bu tür sözleşmelerde öncelikle uygulanacak hükümler TBK’nın 339. Vd da düzenlenen hükümler olmak üzere, özel hükümlerde bir düzenleme bulunmaması halinde ise genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında düzenlenen özel hükümler özellikle kira sözleşmelerini sona erdirme hususunda kiracıyı koruyucu niteliktedir. TBK 347. Ve 350. Maddelerinde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler “bildirim yoluyla” ve “tahliye davası yoluyla” olmak üzere iki başlık altında düzenlenmiştir. TBK 347/3. maddesi ise; aksine düzenleme olmadıkça ve durumun gerektirdiği hallerde (sözleşmeden doğan borcun ihlali) kiracı ve kiraya verenin, kira sözleşmesinin genel hükümlerine göre de fesih imkanlarının bulunduğu öngörülmüştür.
Sonuç olarak, “konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin fesih bildirimi yoluyla sona ermesi” bu makalemizin konusunu oluşturacaktır. Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi konusu ise “Tahliye Davası” isimli ayrı bir makalemizde ele alınacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLUYLA SONA ERMESİ
Konut ve işyeri kiraları sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesi TBK madde 347 de düzenlenmiştir. Fesih bildirimi yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için kanun herhangi bir haklı sebebin varlığını aramaz. Ancak fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı tutulmuştur. Dolayısıyla kanunda belirtilen sürelere ve yazılı şekil şartına dikkat edilerek, haklı bir sebep gerekmeksizin fesih bildirim yolu ile kira sözleşmesi sonlandırılabilir.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
TBK 347’ye göre;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Anlaşılacağı üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde bildirim yoluyla fesih imkanı kural olarak kiracıya tanınmış olmakla beraber, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya vereninde herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla sözleşmeye son verme imkanı bulunmaktadır.
1- BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRACI TARAFINDAN FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi feshetme hakkına sahipken, herhangi bir bildirimde bulunmadığı taktirde mevcut sözleşme aynı hükümleriyle 1 yıl için uzatılmış sayılmaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmesinin uzatılması halinde kira sözleşmesi, belirsiz süreli sözleşme haline gelmez. Buna durum ilgili Yargıtay kararında;
“… Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.” Şeklinde izah edilmiştir.
Kiracı, bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshederken kanunda öngörülen şartlara uygun bir fesih yapıp yapmadığı hususuna dikkat etmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesini kanuna uygun şekilde feshederken ayrıca kiralanana ait anahtarları usulüne uygun teslim edip etmediğinden emin olmalıdır.
“… Kiracı, sözleşmenin bitim tarihinden önce TBK’nın 347.maddesi gereğince 15 gün önceden sözleşmeyi yenilemeyeceğini ihtar edip, anahtarların 07/02/2014 tarihinde teslim edildiği kabul edildiğine göre anahtar teslim tarihi olan 07.02.2014 tarihine kadar ödenmemiş kira bedeline hükmetmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.” Şeklindedir.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kiracı anahtarları teslim ettiğini yazılı delille ispat edemezse kiralananı tahliye etmiş sayılmayacaktır. Bu durum ise kiracı aleyhine mağduriyetlere sebep olacaktır. Kira sözleşmesi anahtar teslimi isimli makalemizde anahtar tesliminin nasıl yapılması gerektiği hakkında detaylı bilgiler mevcuttur.
2- BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayalı olarak feshetme hakkına sahip olmamakla beraber, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Bu durumda kira konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi 10 seneyi doldurmuşsa artık kiraya vereninde bildirim süresine uyarak ve haklı bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren fesih hakkını kullanırken yazılı şekil şartına uygun bildirim yapmalıdır. Fesih bildirimlerinin noter kanalıyla yapılması ispat edilebilirlik açısından kolaylık sağlamaktadır.
Bu hak 2012 yılında yapılan kanun değişikliğiyle tanınmıştır: Kiraya verenlerin 10 seneyi aşmış konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini, bildirim süresine uyarak ve hiçbir gerekçe göstermeksizin feshedebilme hakları eski Borçlar Kanunu döneminde bulunmamaktaydı. Dolayısıyla eski Borçlar Kanunu döneminde kirasını zamanında ve tam ödeyen kiracıyı, kanundaki tahliye koşullarına da uyan bir durum olmadıkça kiraya verenin çıkarması mümkün değildi.
01.07.2012 de yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve yine 2012 yürürlük tarihli 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. Maddesi ile 2014 den beri uygulamaya yansıyan bu yenilik kiraya verenler yönünden büyük önem arz etmektedir.
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
TBK’nın 347/2. Maddesindeki düzenlemeye göre, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesini fesih bildirimi yoluyla sona erdirme hakkı kural olarak kiracıya verilmiştir. Kiraya veren ise ancak kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Unutulmaması gerekir ki; Kiraya verenler birden fazla kişi ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan kiracıya ihbar için gönderilecek ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.
Fesih bildiriminin süresi yönünden ise TBK’nın 328.maddesinde düzenlenen,
“Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Hükmü dikkate alınacaktır.
Yine TBK’nın 328/2. maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur." düzenlemesi bulunmaktadır.
Örneğin; 01.06.2010 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesini fesih bildirimi yoluyla sona erdirmek isteyen kiraya veren fesih hakkına ancak 01.06.2020 tarihinden sonra sahip olacaktır. Bu durumda kiraya veren, altı aylık dönem sonu olan 31.11.2020 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirebilmek için en geç 31.08.2020 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Aksi taktirde, TBK’nın 328/2’ye göre, fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
