Kiracının kiralamış olduğu taşınmazı fiilen boşaltmış olması kiralananın tahliye edildiği anlamına gelmemektedir. Usulüne uygun bir tahliyeden bahsedebilmek için kiracının anahtarı kiraya verene teslim etmiş olması gerekmektedir. Anahtar teslim edilirken bu durum tutanak altına alınmalıdır. Aksi takdirde kiracı açısından aşağıda açıklayacağımız üzere çeşitli ispat sorunları doğacaktır. Nitekim kira sözleşmesi anahtar teslimi ile son bulur.
ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI
Yukarıda kısaca değindiğimiz üzere kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihte kiralayan ile bir anahtar teslim tutanağı düzenleyerek anahtarı teslim ettiğini kolaylıkla ispat edebilecektir. Anahtar teslim tutanağının imzalanması ile birlikte kiracı kiralananı tahliye etmiş kabul edilir ve yükümlülükleri son bulur.
KİRAYA VERENİN ANAHTARI TESLİM ALMAMASI
Bazı durumlarda kiralayan anahtarı teslim almaktan kaçınabilir. Fakat kiralananı iade borcu gereği kiracının teslimi gerçekleştirmesi gerekir. Bu gibi durumlarda kiracının izleyebileceği iki yol mevcuttur;
1- Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının mahkemeden anahtarın teslimi için tevdi mahali tayin edilmesini isteyebilir. Tevdi mahali belirlendikten sonra kiracı anahtarı bu yere teslim etmeli ve durumu kiralayana bildirmelidir. Kiracının kiralananı iade borcu bu bildirim ile sona erer. Bu işlemler yapılmazsa kiracının borcu devam eder.
2- Kiracı taşınmazın anahtarını notere teslim ederek durumu kiralayana ihtar edebilir. Bu durumda tahliye tarihi olarak tebligatın kiralayana ulaştığı tarih esas alınır.
ANAHTAR TESLİMİ İSPAT
Kiracının anahtar teslim olgusunu ispatlamasının en kolay yolu anahtar teslim tutanağı düzenlemek olduğunu belirtmiştik. Fakat bazı durumlarda bu tutanak düzenlenmemiş olabilir. Böyle durumlarda anahtar tesliminin ispatı HMK çerçevesinde yapılır. Bilindiği üzere HMK ya göre belli tutarın üstündeki uyuşmazlıklar ancak senetle ispat edilebilir. Bu sınır her yıl değişmekle 2020 yılı için 4480 TL olarak belirlenmiştir. Yıllık kira bedeli tutarı senetle ispat sınırının üzerinde kalıyorsa kiracı anahtarı teslim ettiğini ancak yazılı delillerle ispat edebilir.
Nitekim Yargıtay’ın konuya ilişkin ;“Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiracı anahtarı teslim ettiğini yazılı delille ispat edemezse teslim tarihi açısından kiralayanın belirttiği tarihte taşınmaz tahliye edilmiş sayılacaktır. Bu tarihe kadar işlemiş kiralar bakımından kiracı sorumlu olmaya devam edecek ve kira tutarları kadar ödeme yapmak zorunda kalacaktır.” Şeklinde bir içtihadı mevcuttur. Yerleşik içtihatlar da aynı yöndedir.
Başka bir Yargıtay kararında ise;
“Tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.” İfadeleri kullanılmıştır.
KİRACININ ANAHTARI TESLİM ETMEMESİ
Kiracı anahtarı teslim etmez ya da anahtarı teslim ettiğini ispatlayamazsa tahliye gerçekleşmemiş sayılacaktır. Dolayısıyla kiracı kira sözleşmesi sona ermemiş gibi kira ödeme borcu altında kalacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli bir kararında göre; “Kiracı anahtarı teslim ettiğini yazılı delille ispat edemezse kiralananı tahliye etmiş sayılmayacaktır. Bu durumda kiralayanın belirttiği tarihe itibar edileceğini belirtmiştik.” İfadelerine yer verilmiştir.
Kiracının anahtarı teslim etmediği ve kiralananı erken tahliye ettiği durumlarda ise iki durumla karşılaşılır. İlk olarak kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira borcunu ödemek zorundadır. Anahtar tesliminden sonra ise kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul bir tarihe kadar kira ödeme borcu devam eder.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 07.07.2020 tarihli bir kararında bu durumu “ Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.” İfadeleriyle belirtmiştir.
